QUESTION

以前より普通型賃貸契約で事業用に借りている物件の更新時期になったのですが、管理会社より3つの条件の提示がありました。

• 家賃を月4万円増額する
• 解約時敷金償却金を現状から半分に変更する
• 普通型賃貸契約から定期賃貸契約(5年)に変更する

という条件の提示が御座いました。

当社は塗装工場ですが、機械等の重量物も多く、簡単に移転することが出来ません。そのため定期賃貸契約に変更することを避けたいです。

仮に条件をのめないとした場合、契約終了となってしまうのでしょうか。このようケースはオーナーサイドとしてはどのような意図が考えられますでしょうか。

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ANSWER まずは弁護士に相談しましょう。現状、定期賃貸契約への移行はできないものだと考えられます。

通常は事業用の賃貸借契約を「合意」解約して新たに定期借家契約を締結することになるところ、かと存じます。そのため、貴社の合意が必要なため、強制的に定期借家への移行は出来ないものとなっております。

家賃、敷金関係も、相手方との折衝になるかと存じます。定借の合意がないと、これまでの通常の賃貸借契約が継続するわけですが、貸主側からの一方的な強制解除はなかなか難しく、例えば、貸主からの更新拒絶通知には「正当事由」が必要となるところ、通常賃貸人側の事情、都合だけでは正当事由は認められず、その正当事由が貸主側に存在するのかも気になるところです。

貴社の要望に貸主が応じてくれない場合の調停や裁判も視野に入れた上で、折衝になるかとは存じます。契約詳細わからずですが、弁護士にご相談されたほうがよいように思います。

基本的に定借はオーナー側からすると、法的には使い勝手がよく、賃借人には逆にメリットはあまりないため、定借の場合、家賃の減額などの交渉もありかとは存じます。

まずは、どのような背景で上記に至ったのか、管理会社になるべく詳細をお聞きされたほうがようように存じます。オーナーの意図は分かりかねますが、建物を取り壊しして更地として土地を売却したいという考えがある場合、終わりがみえる定借が使い勝手がよい、ということはあります。

この質問に回答した専門家

泉　祐三(いずみ ゆうぞう)

行政書士泉法務研究所

行政書士/商工会議所認定　ビジネス法務エキスパート
「すぐに会社を設立したい！」という方は、泉さんへご相談を!!会社設立を得意としており、最短で設立するためのノウハウを、伝授いただけます。
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