賃借物件契約の審査について

公開日: 2019/07/10  最終更新日: 2019/11/21

QUESTION

ヨガスタジオを開業しようと考えております。 開業する際に質問が三つありまして、①物件を契約する際の賃貸の連帯保証人の欄に保証会社を使用しようと考えています。この場合、どのような基準の審査になるでしょうか?収入よりも若干家賃がオーバーしています。②借りる保証金を積み増しして解決はできるでしょうか?③法人名義にして借りるとしても保証人の有無に関しては意味はないでしょうか?

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ANSWER


サービスを提供する場所は賃借物件限定で固定化されること、ヨガスタジオ等も競合他社は多数あること等の特徴も考えられます。

そこで如何に見込み客にリーチし、認知され、利用され顧客になり、継続して貰えるか、の大前提となる、①サービス内容、②提供場所立地、③価格、④プロモーションのいわゆる『マーケティングの4P』といった基本が、とても重要になって来るものと存じます。

①過去の事故歴・家賃滞納歴、②収入・資産の状況はどうか、という視点・基準になると思われます。
業績がない中で保証会社は、事業計画で判断するということは無いと思われます。あくまで個人事業主の不動産賃借なので、過去の滞納歴以外では、個人としての収入と家賃の割合を見る程度かと思います。家賃が収入をオーバーとのことですが、7~8割とかでは厳しいかも知れませんが、5割だとダメとか言うこともないと思います。また足元の収入も勿論大事ですが、提出・判断材料はまずは昨年実績の源泉徴収票、確定申告書や納税証明になり、その収入と家賃の比較となります。

②不動産屋さんは大手ではなく、地域のものとのこと。不動産屋さん、そして大家さんしだいですが、保証金を積み増ししての解決については、勿論交渉しだいです。
こちらとしては保証料は経費払ったっ切りになってしまいます。一方保証金なら、いったん資金は出ますが、貸借対照表に『資産』として計上され、いつか退去時等に返ってきます。保証料の相場は、多少前後ありますが0.5ヶ月賃料程度、1年毎の更新料は0.3か月賃料程度と言われてます。保証料、保証金、保証金の償却部分戻ってこない部分を総合的に考えて、交渉に臨んでいただければ、と思います。そもそも保証会社の利用が可能かどうかも、不動産屋を通じて大家に首を縦に振ってもらえるかしだいですので、いずれにしても要交渉と言うことになるのかな、と存じます。いずれにしても保証会社は、一般的には不動産屋が代理店となり、賃借人の情報を不動産屋から保証会社に提供して審査となります。

③賃借の連帯保証人もしくは保証会社の利用という意味では、法人でも個人でも大きく変わらないと思います。

そしてご質問外ですが、貴事業計画損益計算書っぽいものと、資金繰りっぽいものでは、すべて自己資金で賄うこととされてるのでしょうか?創業融資は、法人でなく個人事業主でも、勿論対象となります。※日本政策金融公庫等その際の審査・判断材料は大雑把にお話ししますと、①過去の事故歴家賃のみならず、あらゆる借入・クレジットカード払い等の信用情報、②自己資金はどの程度か、③事業計画が合理的、現実的であるか、そしてその計画に沿い返済可能か、という視点・基準になると思われます。目安として、100万円程度の自己資金を貯金されてるなら、事業内容・計画にはよりますが、500万円程度の融資の可能性があるかも知れません。自己資金はどんな感じでしょうか?事業計画で資金に余裕があるなら良いですが、そうでない場合は、創業融資を相談されるのが良いのではと考えます。







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